基于上海房产税试点的经验数据分析

  2019-06-20来源:网络

  原标题:基于上海房产税试点的经验数据分析

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2014年第3期(总第194期)
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税务与经济TaxationandEconomy
No.3,2014(SerialNo.194)
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房产税与房地产市场价格及结构
———基于上海房产税试点的经验数据分析
尹音频,魏_g
(西南财经大学财税学院,四川成都611630)
[摘要]通过对比上海房产税试点前后房地产企业的投资完成情况、房地产市场价格与结构变动,全面考察房产税的实施效果。实证结论表明:房产税试点以来,上海普通住宅投资占住宅总投资的比重增大,而别墅、高档公寓的投资比重相对下降;普通住宅销售额占整个住宅销售比重上升,呈现出U型变化趋势。建议进一步扩大房产税的试点范围,动态调整房产税率,实行差别化征收,优化房地产市场结构;逐步取消限购、限价等行政管制措施,代之以税收、金融等市场化调控手段,逐步建立起房地产市场的长效调控机制。
[关键词]房产税试点;上海房地产市场;价格与结构;经验数据[中图分类号]F810.42[文献标识码]A[文章编号]1004-9339(2014)03-0096-05
一、引言
为了抑制房地产投机行为,2011年1月上海与重庆两地开展了对居民住宅征收房产税的改革试点。重庆偏向于对其地域范围内的高档住房和独栋别墅及二套房征收房产税,而上海则针对区域范围内的新增房产征收房产税。虽然两地都侧重于对流量房征收,但上海试点方案更具有普遍性与参考价值。在房产税试点开展之后,国内学者对其政策效果进行了探讨。张宏铭、张宗益、陈文梅(2011)[1]认为在房价上涨速度超过房产税率的情况下,上海房产税改革对于打击房地产投机行为的效果尚不明显。安体富、葛静(2012)[2]通过比较房产税试点前后上海房屋价格指数,发现中小户型价格上涨趋势减弱,大户型和高档公寓价格下跌幅度较大。作者进一步发现供需失衡是导致房价上涨的主要原因,而房产税会增加房屋预期的持有成本,从而影响人们的未来预期,减少住房需求进而引致房价降低。也有学者从市场竞争程度的视角探讨房地产市场结构。李宏瑾、徐爽(2006)[3]基于对不完全竞争市场结构和短期供给刚性等房地产市场特殊性质的考量,构建房地产价格模型,并对宏观调控下我国房地产市场一些典型事实进行解释。况伟大(2012)[4]构建了购房者和开发商的住房市场局部均衡模型,考察了完全竞争和完全垄断条件下房地产税与房价之间的关系,发现征收房产税在两类市场中均会导致房价下降,同时还发现住房市场垄断性越强,房价下降幅度越小。曹童心(2012)[5]在分析重庆房产税试点改革效果时认为,房产税会改变房地产企业的开发模式,减少高档住房、别墅的开发建设,相应增加容积率较低的普通商品住宅。
[收稿日期]2014-01-13[基金项目]本文得到国家社会科学基金项目“充分就业的长效机制与公共政策重构研究”(项目编号:13BZZ055)、
教育部人文社会科学研究规划基金项目“财政政策的消费效应研究———基于中国经验数据的实证分析”(项目编号:2YJA790173)、西南财经大学中央高校基本科研业务费博士研究生科研项目“房产税对房价和宏观经济的效应研究”(项目编号:JBK1307136)的资助。
[作者简介]尹音频(1954-),女,四川成都人,西南财经大学财税学院教授,博士生导师;魏_g(1984-),男,山西晋
中人,西南财经大学财税学院博士研究生。
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综上所述,现有文献虽然在一定程度上对上海房产税试点的政策效果进行了探讨,但就房产税政策对房地产市场结构影响的定量分析尚显薄弱。为此,本文力图通过对上海试点前后房地产市场各项经济指标的统计分析,深入探讨房产税试点改革对房地产市场价格及结构的影响与政策有效性问题,以期为今后开征房产税提供经验依据。
二、上海房产税的政策效果分析
我们将以上海房产税试点改革前后房地产市场的相关统计数据为基、,通过对比分析房地产市场
中企业开发投资、市场销售以及住房租赁等相关指标,评价上海房产税改革试点的政策效果。
(一)房地产企业开发投资:房产税的政策效果分析
房地产企业本年投资完成额可以作为反映房产税政策推出后对房地产投资预期影响的指标,本文将
通过这一指标分析房产税政策对房地产市场价格与结构的影响。
表1上海房地产企业年度投资完成情况
单位:万元
年份
2008200920102011
本年商品房完成投资②
合计14357349146207241980678722538314
增长率12.55%1.83%35.47%13.79%
住宅总投资合计875460791868471229829414655238
增长率
4.77%4.94%33.87%19.16%
住宅投资
普通住宅
合计
增长率
6273180-0.80%
67217717.15%
856162827.37%
1054849023.21%
别墅、高档公寓
合计
增长率
248142722.09%
2465076-0.66%
373666651.58%
41067489.90%
资料来源:根据《中国房地产统计年鉴》历年数据整理而得。
由表1可知,从历年房地产企业的投资完成情况来看,受金融危机影响,2009年房地产企业完成投资额仅比2008年小幅增长1.83%;随后房地产市场迅速回暖,2010年上海市房地产企业的投资完成额增长了35.47%;2011年初上海房产税试点以来,虽然房地产企业投资总额持续上涨,但上升趋势与试点前相比明显减弱,仅为13.79%。上海房产税政策初步遏制了商品房的过度供给状态。
图1上海房地产企业住宅投资占比由图1可知,从市场结构来看,历年住宅投资约占全部完成投资总额的60%以上,因而房产税试点政策对住宅投资影响程度更大。2010年住宅投资增长33.87%,而2011年则回落至19.16%。从投资占比
①本文所讨论的房产税特指2011年在上海与重庆针对个人住房课征的房产税,不包括对商业性房产征收的房产税,因而仅分析与前者相关的数据。
②这里的商品房完成投资额按照住宅、办公楼、商业用房及其他项目共四项投资合计而得,由于篇幅所限和房产税试点仅针对个人住房征收等原因,表格中仅列示与个人房产相关的内容。
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角度来看,2011年上海市房产税试点改革实施以来,普通住宅投资占整个住宅投资的比重有所上升,约为
71.98%,而别墅、高档公寓投资比重则相对下降,为28.02%;从投资增速来看,两者涨幅均有所下降,特
别是别墅、高档住宅投资增长幅度最。9.90%。这表明房产税实施以来,上海市房地产投资结构已经
发生变化,房地产企业更注重建设普通商品住房以满足广大中等收入阶层的住房需求。这其中的政策含
义是,房产税从供给角度调整了房地产企业的投资偏好,增加了普通商品住房的投资,减少了高档住宅、别
墅的投资建设,优化了住房供应结构。
(二)房地产交易市。悍坎暗恼咝Ч治
1.上海市商品房销售额分析。房地产企业投资完成情况仅能间接反映房产税政策对市场预期的影
响,而房地产销售情况则可直接反映调控政策对房地产市场价格与结构的影响。
由表2可知,除2009年外,商品房销售额持续下降,而房地产企业商品房完成投资额却逐年上升(见
图1),这从一个侧面反映出上海房地产企业商品房投资报酬率下降,同时从商品房连年下降的销售面积①
也可以反映出上海商品房的空置率不断上升,房地产泡沫不断增大。
表2上海房地产市场商品房销售情况
单位:万元
年份
2008200920102011
商品房销售额②
合计19171177433022402981007426152347
增长率-11.94%125.87%-31.16%-12.27%
住宅销售额合计
16290753362022822416239020348748
住宅销售额增长率-11.51%122.23%-33.26%-15.78%
住宅销售额
普通住宅
合计
增长率
12894047-0.88%
26234248103.46%
15636233-40.40%
13637714-12.78%
别墅、高档公寓
合计
增长率
3396706-37.12%
9968034193.46%
8526157-14.47%
6711034-21.29%
资料来源:根据《中国房地产统计年鉴》历年数据整理而得。
图2上海商品房销售额占比如图2,住宅销售额占整个商品房销售额的比重由2008年的84.98%下降到2011年的77.81%,表明房地产调控政策在一定程度上抑制了市场投机需求。其中普通住宅销售额占整个住宅销售额的比重由2008年的79.15%下降至2010年的64.71%,而2011年(房产税试点后)这一比重重新上升到67.02%;别墅、高档公寓的变动则与之相反。其背后的政策含义为,政府多管齐下的房地产调控政策导致市场中各类商品房销售额均有所下降,普通住宅销售比重却显U型变化特征(拐点2011年为房产税试点时间),因而房产税在一定程度上抑制了投机者的需求(特别是对高档住宅、别墅的需求),优化了住房市场结构,相
①根据《中国房地产统计年鉴》历年相关数据计算发现,2010年商品房销售面积较上年下降38.89%,2011年商品房销售面积较2010年下降13.11%。
②这里的商品房完成投资额按照住宅、办公楼、商业用房及其他项目共四项投资合计而得,由于篇幅所限和房产税试点仅针对个人住房征收等原因,表格中仅列示与个人房产相关的内容。
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对减少了高档公寓、别墅的销售,增加了容积率较低的普通住宅交易。
2.上海市商品房售价分析。由表3可见,上海市商品房平均销售价格总体处于增长趋势,但增长趋势
有所减弱[6],其中最高涨幅为2009年的56.68%,2011年商品房平均销售价格仅比上年增长0.96%。从
结构上分析,虽然商品房平均销售价格整体处于增长态势,但是住宅平均销售价格在2011年有所下降,比
2010年下降5.07%,而别墅、高档公寓平均售价增长5.79%。其原因在于,受到土地资源稀缺性及政府
房地产市场调控政策的双重影响,房地产开发企业普通住宅开发比重上升,别墅、高档公寓开发比重下降
(如图1所示),引起别墅、高档公寓的供给大幅减少(其销售面积下降了25.60%),因而别墅、高档公寓的
平均销售价格逆市而动,出现小幅上涨。
表3上海商品房平均售价
单位:元/平方米
年份
2008200920102011
商品房销售价格①
合计8195128401446414603
增长率13.88%56.68%12.65%0.96%
住宅销售价格8115123641429013566
住宅住宅销售价格增长率
15.29%52.36%15.58%-5.07%
别墅、高档公寓
平均售价增长率
12792
18.06%
22131
73.01%
24952
12.75%
26396
5.79%
资料来源:根据《中国房地产统计年鉴》历年数据整理而得。
(三)房地产租赁市。悍坎暗恼咝Ч治
房屋租赁市场与购房市场存在一定的替代关系,根据经典资产定价方程,在不考虑房地产泡沫的条件
下,房价可以看成未来预期租金流的现值,那么租金上涨必然会进一步推高房价,两者呈同向联动关系。
房产税改革必然会对房屋租赁市场结构产生影响,同时房屋租赁市场的波动也会影响到购房市场。
表4上海房地产市场房屋出租面积
单位:平方米
年份
2008200920102011
房屋出租面积②
合计11482826122290821262473412782899
增长率17.44%6.50%3.24%1.25%
住宅出租面积合计
9273741026268
857203746377
增长率
17.94%10.66%-16.47%-12.93%
住宅出租面积
普通住宅
合计
增长率
18947694.42%
28263349.17%
95356-66.26%
12508331.17%
别墅、高档公寓
合计
增长率
737898
7.12%
743635
0.78%
761847
2.45%
621294-18.45%
资料来源:根据《中国房地产统计年鉴》历年数据整理而得。
如表4所示,历年房屋出租面积呈现出增长趋势,但增长速度逐年降低。从市场结构来看,住宅出租面积除2009年增长10.66%外,2010、2011年分别下降16.47%和12.93%。其中,普通住宅出租面积在2011年增长了31.17%。其背后的政策含义是,高房价的“挤出效应”使一部分人由房产交易市场转而进入租赁市。钡胤秸南藜奂跋薰旱却胧┦瓜嗟辈糠值耐獾叵颜咭脖黄冉胱饬奘谐。贾缕胀ㄗ≌鲎饷婊龀。
三、结论与政策启示
通过对比分析上海房产税试点改革前后房地产市场中企业开发投资、市场销售以及住房租赁等相关指标,得到关于房产税政策效果的结论如下:(1)房地产泡沫仍在增大。上海房地产企业商品房年度完成投资额逐年上升,而相应的商品房销售额却下降。这表明商品房空置率不断上升,房地产泡沫仍在增大。(2)房产税产生了抑价调结构的效果。上海房产税试点以来,虽然商品房平均销售价格总体处于增长趋势,但增长趋势有所减弱。同时普通住宅投资占住宅总投资的比重增大,别墅、高档公寓的投资比重相对下降;商品房销售额逐年下降,而其中普通住宅销售额的比重却有所上升,呈现出U型变化趋势。这表明
①这里的商品房销售价格按照住宅、办公楼、商业用房及其他项目共四项销售价格加权平均而得。②这里的房屋出租面积按照住宅、办公楼、商业用房及其他项目共四项出租面积合计而得。
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房产税起到了抑价调结构的作用。(3)限价及限购等购房管制政策具有局限性。普通住宅出租面积在整个房屋出租面积下降的情况下仍处于增长状态,表明限价及限购等购房管制政策难以区分房地产市场中的“真正需求者”与“炒房者”,短期内可致房价下降,而长期则陷入“越调越涨”的怪圈,因而不是一种理想的长效调控机制。相反,征收房产税能够加重“炒房者”的房产持有成本,迫使其退出房地产市。跎偻痘枨,抑制房价的非理性上涨,这表明房产税是一种长期有效的调控工具。
房产税试点对房地产市场供求双方形成税收约束,在抑制房地产投机行为、引导房地产企业提高普通住宅的投资比例、增加房地产市场上中小户型的需求、减少商品房的空置率、活跃房屋租赁市场方面取得了一定成效,但仍需在以下两方面完善税收及配套政策:(1)扩大房产税试点范围。比照上海模式,并结合当地房地产市场发展状况,动态调整房产税率,实行差别化征收;增加对中小户型住宅的税收优惠,优化房地产市场结构。(2)建立房地产市场长效调控机制。逐步取消限购、限价等行政管制措施,代之以税收、金融等市场化调控手段,逐步建立起房地产市场长效调控机制,形成规范的经济调控体系。
[参考文献]
[1]张宏铭,张宗益,陈文梅.房产税改革试点效应分析[J].税务研究,2011,(4):35-37.[2]安体富,葛静.关于房产税改革的若干问题探讨———基于重庆、上海房产税试点改革的启示[J].经济研究参考,2012,(45):12-21.[3]李宏瑾,徐爽.供给刚性、市场结构与金融———关于房价的Carey模型扩展[J].财经问题研究,2006,(8):42-49.[4]况伟大.房地产税、市场结构与房价[J].经济理论与经济管理,2012,(1):10-19.[5]曹童心.开征个人房产税对我国住房市场的影响[D].武汉:华中师范大学硕士学位论文,2012.[6]刘会洪,谭冰.物业税影响房地产价格的理论与实证分析———兼对沪渝房产税改革的比较分析[J].税务与经济,2013,(5):79-83.
责任编辑:冯媛媛
PropertyTaxandPriceandStructureofRealEstateMarket
———AnAnalysisBasedontheEmpiricalDataofPropertyTaxPilot-Shanghai
YinYin-pin,WeiYu
(SchoolofFinanceandTaxation,SoutheastUniversityofFinanceandEconomics,Chengdu611630,China)
Abstract:Inthispaper,astudyisconductedtocomparethecompletedinvestmentofrealestateenterprises,the
changesofrealestatemarketandtoevaluatetheeffectofpropertytaxbeforeandafterShanghaibeingapropertytaxpilot.Theresultshowsthattheordinaryresidentialinvestmenttakesupalargerproportionofthetotalresidentialinvestmentafterpilotingthepropertytax.Buttheproportionoftheinvestmentofvillasandluxuryapartmentsdeclines.Thesalesamountofordinaryresidentstakesupalargerproportionofthesalesamountofthetotalresidents,showingaU-shapedtrend.Severalproposalsareputforwardinthispaper.Firstly,itisnecessarytofurtherexpandthepropertytaxpilotandtoadjusttherealestatetaxratedynamically.Secondly,itisstillimportanttooperatedifferentiatedtaxcollectionandtooptimizethestructureoftherealestatemarket.Thirdly,itisessentialtophaseoutthehousepurchaserestrictionandthelimitpricegraduallyandtomakeuseofmarketcontrolmeanssuchastax,financetoestablishalong-termregulationmechanismfortherealestatemarket.
Keyword:propertytaxpilot;realestatemarketofShanghai;priceandstructure;empiricaldata
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